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(建物)賃貸借契約書で重点的に確認すべき条項は「解約」関係?! 

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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「(建物)賃貸借契約書では、どの条項を、特に重点的に確認すべきか?!」

 

 

ビジネス用として、事務所・店舗の賃貸借契約書を締結する際に、どの条項を重点的に確認すべきか?

 

すばり「解約」です!!

 

ビジネス・人間関係を始めるから前から不吉ですが「解約」は重要です。

 

 

縁起でもない!!

 

ビジネスが失敗する?

 

相手との関係が悪化する?

 

そんなことは考えたくない!

 

というのが、人間としてのホンネでしょうかね。

 

 

ですが、思い通りに行かないのがビジネス!相手との関係!

 

当初は順調・円満も、気づけば・・・

 

なんてことは、男女間だけでなく、ビジネスでも同じです。

 

その場合に、必ず、この「解約」という問題が浮上します。

 

 

 

「解約条件・期間・解約料(違約金)には、特に注意!」

 

解約に関連する諸条件には、特に注意してください。

 

①解約不可

 

こちらは、論外です。

 

例外は「契約期間」が短期間のケースです。

 

賃貸借契約以外でも、継続的に利用料などの費用が発生する場合は、「解約不可」となると、費用を支払い続けることになるのでご注意を。

 

 

②契約期間が長期間(その間、途中解約不可)

 

これも、かなり厳しいです。

 

 

③解約料・違約金が高額

 

解約は可能なものの「解約料」「違約金」が高額であるケースも要注意です。

 

これでは事実上「解約」できません・・・

 

 

「消費者契約法では保護されない?!」

 

高額な「損害賠償請求」「解約料」「違約金」を要求された場合は「消費者契約法9条1号」などで、保護されるのでは?

 

と思いたいのですが、そうは問屋が卸しません?!

 

こちらの法律は、自分が「消費者」であることが前提です。

 

つまり、自分が「法人」であったり、「事業」「ビジネス」としての契約だと保護されないのです。

 

後者の例で言いますと「個人事業主」が「ビジネス」「事業」として契約を締結した場合は、保護されません。

 

 

「契約書に解約条項が書かれていない・・・」

 

書かれていないから、解約できないのか・・・

 

と諦めないでください!

 

「解約」「損害賠償請求」もそうですが、その他のケースでも「契約書」に書かれていないと「解約・請求できない」「解約・請求されない」と勘違いされるケースも多いようですが、そんなことありません。

 

「解約・請求できない!」と明記されていなければ、解約・請求はできます。

 

何も記載されていない契約事項は「民法」の原則が適用となりますので。

 

 

「契約書に「解約不可」となっていても?」

 

お互いが解約に合意すれば解約は可能です。(合意解約)

 

ダメ元で聞いてみたら、意外とすんなり「解約OK!」と言われた!

 

なんてケースなら、解約可能です。

 

 

 

 

「禁止事項にも要注意!」

 

 

ビジネス用として、事務所・店舗の賃貸借契約書を締結する際に、どの条項を重点的に確認すべきか?

 

この禁止事項に該当すると、相手側から、一方的に解約することが可能となってしまうかもしれないので要注意です。

 

・「反社会的勢力」条項

 

・「家賃・報酬」等の不払い

 

・遅延~不渡り・破産といった「お金」関係の場合

 

は理解しやすいと思いますが、忘れがちな条項もあります。

 

 

「忘れがちな禁止事項」

 

・乙の営業の全部または一部を第三者に譲渡し、または経営委託あるいは共同経営等の名目で第三者に占有使用させること

 

営業権を譲渡したり、営業を第三者に委託する場合ですね。

 

他にも、

 

・店舗の転貸借

 

・屋号や業態の変更(雑貨屋がラーメン屋になったりとか)

 

も禁止されているケースが多いです。

 

 

 

「これも禁止事項?」

 

経営主体が変更になる場合は、禁止事項に該当するケースが多いので要注意です。

 

特に、子会社やグループ会社の場合、「主体」の変更には該当しない!?

 

と思い込んでいるケースが多いかもしれません。

 

早い段階で、貸主・オーナーには、一言入れておいた方が無難です。

 

 

「保証金・敷金の取扱いでも要注意!」

 

これらの場合は、「資金繰り」「コスト計算」に影響しますので、ご注意を。

 

①保証金・敷金の償却

 

賃貸借契約が終了し出ていく際に、

 

「預かった保証金・敷金の〇月分を償却します」

 

と書かれています。

 

契約期間満了等で円満に出ていく場合でも、強制的に取られてしまいますので、ご注意を。

 

 

②保証金・敷金の追加

 

家賃・賃料が増額になった場合、追加で保証金・敷金を入れてください!

 

というもの。

 

例えば、店舗賃料が10万→12万になった場合、保証金が賃料10か月分だとしたら、2万×10か月=20万を追加で入れて!という話です。

 

資金繰りが厳しいときはご注意を。

 

 

③保証金・敷金の返還時期

 

通常は、後払いとなりケースがほとんど。

 

中には、数か月というケースも。

 

保証金は、高額なケースも多いです。

 

戻ってくる保証金を、運転資金・事業の資金として計算している場合にはご注意を。

 

 

「原状回復工事にも要注意!」

 

 

ビジネス用として、事務所・店舗の賃貸借契約書を締結する際に、どの条項を重点的に確認すべきか?

 

「原状回復工事」の項目でも要注意です。

 

こんな条項もあります。

 

本契約が終了したときは、乙は、甲が指定する者により甲の定める明け渡し期間内に本物件に設置した内装・造作・設備等を自己の費用により収去し、本物件及びその付属設備・造作等の破損個所を乙の費用により修理し、仮囲いを設置した上で本物件を原状に復して明け渡すものとする。

 

ポイントは赤字の箇所です。

 

「甲(オーナー・家主)が指定する者」となっている点が重要です。

 

つまり、自分で安い工事業者を探してきて「原状回復費用」を削減することができないのです。

 

 

「原状回復工事の工事業者を指定するホンネは?!」

 

オーナー・家主の表向きの理屈は、

 

「品質の確保」(変な業者に工事されては困る!)

 

「品質の画一性」(弊社の原状回復工事の基準は厳格なんだ!)

 

的なことを言ってきます。

 

ホントの狙いは、高額な原状回復工事費用を請求することではないでしょうか?

 

そのうえで、工事業者からのキックバック?!

 

オーナー・家主のグループ工事会社で工事を行う?!

 

いずれにせよ、相手側にイニシアティブを渡してしまいますので、あとは「誠実」なオーナー・家主であることを祈るのみになってしまいますね。

 

 

 

「経年劣化の原状回復工事は負担する?」

 

今度の民法改正では、明文化されることが予定されていますね。

 

トラブル多発の本件ですが、やはり、事前に「範囲」を明確にすべきですね。

 

どこまでを借主が負担するのか?ということを。

 

 

「対策は?!」

 

(建物)賃貸借契約書をきちんと確認しましょう!

 

自信がない場合は、弁護士等の専門家に依頼しましょう。

 

費用は発生しますが、のちのち、高額な損害の発生を阻止するための必要経費ということで。

 

相手側に、交渉しましょう!

 

大企業の場合、交渉に応じないケースが多いですが、応じてくれるケースもよくあります。

 

とくに、自分(借主)が有利な状況でしたら、可能性は高まります。

 

とかく「賃料・家賃」「保証金」といった、目に見える数字に注目しがちですが、盲点となる条項で、高コスト・高リスクとなってしまう場合もありますので、ご注意を。

 

 

「①解約不可編!」

 

かなり古い話です。

 

クライアントが青山の一等地に雑貨店の1号店を開業しました。

 

店内は広く、上品なたたずまい。

 

オーナーは、暴最大手電鉄系不動産会社です。

 

クライアントからの相談は、

 

売上が落ちて、経営が厳しい・・・

 

というもの。

 

最大のコスト削減ポイントは「賃料」でした!!

 

青山の一等地!広々店内!

 

やっぱり、賃料が高いのですよ・・

 

クライアントは、2年前に、新規事業として開始したのですが、知識がなかったせいか、ヤバい建物賃貸借契約書の内容でそのまま契約をしてしまったようなのです。

 

 

 

「鬼のトリプルスリー契約!!」

 

「契約期間10年」「途中解約不可」「第三者への転貸不可」

 

のトリプルスリー!!

 

山田哲人か?!

 

ダメ元で、トリプルスリーの解消と賃料引き下げ交渉をしましたが、一蹴されて投了!!

 

結局、以後、契約期間満了まで、赤字垂れ流し経営のようでした。。。

 

 

「オーナーの狙いは?」

 

ここまで、強硬・頑な態度から想像するに、

 

「この店舗は、どのお店が入ってもダメ! なかなか空室が埋まらない!」

 

なのではないでしょうか?

 

それゆえ、長期契約・解約不可での飼い殺し!!

 

「解約不可」物件は危険ですよ~

 

 

「②長期契約編!!」

 

こちらは、丸の内を牛耳っている暴財閥系不動産会社。

 

「菱」のマークでおなじみの。

 

名古屋の六代目の方ではありませんよ~

 

さてさて、こちらは、契約締結前の段階で、クライアントから相談されました。

 

 

「デジャブ―!!」

 

「契約期間10年」「途中解約不可」「第三者への転貸不可」って、どこかで見たような条件・・・

 

ギータか!!(ソフトバンクホークス柳田)

 

というわけで、「契約期間10年」「途中解約不可」の2点について、交渉するようにアドバイスしました。

 

 

「交渉結果は?!」

 

「契約期間7年」「途中解約不可」で妥結?!

 

暴〇菱様からは、

 

「こんな条件提示されたのは初めてだ! 7年に短縮するのが限界だ!」

 

と不快感をあらわ&しぶしぶで妥協してきたようです。

 

 

「その後の経営は?」

 

店舗は、すぐに「赤字」化!

 

2年後には、撤退を検討し始めたものの「7年縛り」で断念!

 

大手通信キャリアだって「2年縛り」!!

 

長期契約も、危険がいっぱい!

 

 

「③原状回復工事編!!!」

 

こちらは、おしゃれな街「恵比寿」。

 

オーナーは暴財閥系(また!!)不動産会社です。

 

契約書通りに、6か月前に解約予告をし解約の運びに。

 

では「原状回復工事」をして明け渡しを・・・

 

 

「驚きの見積書!」

 

原状回復工事契約の見積もり書に書かれていた金額を見てクライアントの担当者も腰を抜かしたようです。

 

桁が違う!?

 

クライアントも、オフィスビルの原状回復工事の経験が豊富のようで、だいたいの相場を理解しているようでした。

 

それにしても高い・・・と。

 

 

「建物賃貸借契約書を確認すると・・・」

 

契約書を確認すると、

 

「原状回復工事は、住〇不動産が指定する業者が行う・・・」

 

の文言が・・

 

結局、交渉しても、工事業者の変更は不可!!

 

工事内容を多少、見直しして、工事費用がちょっとだけ減額に・・

 

原状回復工事の業者指定もヤバイかも?!

 

 

「まとめ」

 

・契約書を締結する前に、確認を!

 

・財閥系・電鉄系は契約内容がハード?!

 

・ダメ元で交渉しましょう

 

 

 

 

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