行政書士・FP Mocha(モカ) 経営法務事務所

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高配当・高利回りのJ-REIT(リート)の特徴・種類は?

http://uxlayman.hatenablog.com/entry/2017/01/26/insentens

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「J-REIT(リート)とは? その特徴は?」

 

 

上場されている不動産投資信託のことで、株式のように、売買することができます。

 

金額も、安いJ-REIT(リート)なら、10万円程度から買えます。

 

高額の分配金が年2回(のケースが多い)もらえます。

 

 

「J-REIT(リート)の分配金が高額な理由とは?」

 

これは税制のためです!

 

J-REIT(リート)は、収益の90%以上を分配金として投資家に分配すれば、投資法人の法人税が免除されます。

 

これによって、高額な分配金が実現されるのです。

 

 

「J-REIT(リート)の種類」

 

投資の対象物件ですが、(都市・郊外)商業施設・オフィスビル・住宅が多いです。

 

最近は、投資物件も多様化してユニークなJ-REIT(リート)も登場しています。

 

 

・物流型J-REIT(リート)

 

日本ロジスティクスファンド・日本プロロジストとかです。

 

最近、なにかと話題のAmazonとヤマトですが、ネット通販の拡大で物流が伸びている証でもありますね。

 

・ホテル型J-REIT(リート)

 

外国人旅行者が増え続けています。

 

すでに、都心のホテルでは、なかなか予約できなく、全体的に稼働率は上昇傾向にあります。

 

イベントとしてしては、東京オリンピックまでは確実でしょう。

 

他には、為替には、要注意です。

 

円高になると、外国人観光客が激減しますので、ホテルの収益に影響を与える可能性があります。

 

ジャパン・ホテルリート・星野リゾート・リートとかです。

 

余談ですが、海外では、「刑務所」リートがあるようです。

 

入居率200%とか。

 

そもそも、入居率という言い方で良いのでしょうか?!

 

今でしたら、フィリピンの「刑務所リート」が販売されていたら、値上がり・高分配必至ですね!!

 

 

・地域別J-REIT(リート)

 

ほとんどのJ-REIT対象物件は、三大都市圏となっています。

 

今後も、不動産投資熱の過熱化・地価値上がり・賃料値上がりといった傾向が続けば、いずれ地方にも波及する可能性もありますね。

 

福岡リートとかです。

 

 

「J-REIT(リート)のメリットは?」

 

①小額からでも投資可能

 

②分散投資になる(複数の不動産に投資していることになる)

 

③不動産投資のプロが物件を選び運用している

 

④流動性(換金性)が高い

 

⑤高利回り(物件からの収益の90%以上が分配されるシステム)

 

 

現物の不動産投資と違い、J-REIT(リート)証券を売却すれば、すぐに換金できます。

 

急に現金が必要なときや、不動産・J-REIT(リート)が値下がり(暴落)しているときなどは、かなり有効となります。

 

おまけですが、

 

「おれは六本木ヒルズのオーナーだぞ!」

 

というような、気分・ネタになります。。。

 

 

「J-REIT(リート)のリスク・デメリットは?」

 

①基本リスク

 

価格変動リスク:通常の金融商品ですので元本保証はありません。

 

賃料変動リスク:賃料も保証されていません。

 

分配金減額リスク:分配金も固定・保証されていませんので、収益次第で、増減されます。

 

②天災リスク

 

投資対象は不動産ですので、大地震・津波などで、物件が・・・というリスクがあります。

 

最近では、ゲリラ豪雨もありますし、火災は、場所を問わずリスクとなりますね。

 

保険でカバーできれば影響は少ないでしょうがが・・

 

③倒産リスク

 

J-REITの発行元の投資法人の倒産リスク・上場廃止リスクです。

 

これは株式とも同じです。

 

④制度変更リスク

 

制度や法の改正は、影響が大きいケースがあります。

 

J-REITの制度設計の変更・税制・建築規制・会計制度などは、J-REITの価格・収益に直結するケースもあります。

 

また、政策にも注意ですね。

 

アベノミクスの方針・日銀の金融政策の変更の影響は極めて大きいです。

 

日銀によるJ-REITの買い入れ制度(基準・金額等)が「拡大」「縮小」される場合には注意しましょう。

 

⑤金利リスク

 

J-REITは、不動産を取得するために、投資家から集めた資金以外にも、金融機関から資金を借り入れます。

 

そのため、金利が上昇すると、利息負担が増加し、収益悪化の原因にもなります。

 

現在のマイナス金利なら問題はないですが、金融政策が変更されるときは要注意です。

 

 

「配当利回りが高いとは何を意味するのか? リスクとリターンの考え方」

 

配当利回りが高いということは?!

 

その裏にあるものは?

 

①物件リスクが大きくなっている!


②財務リスクが大きくなっている!

 

③両方!!

 

という可能性が高いです。

 

したがって、単に「配当利回り」の高さだけで「買いだ!」と、投資判断をすると、とても危険です。

 

 

今後の、J-REIT・相場の動向には自信がないという場合でしたら、配当利回りの低い銘柄を選択して、安定運用を目指すのが良いかもしれません。

 

逆に、J-REIT・相場の動向に自信がある場合でしたら、配当利回りの高い銘柄で勝負!というのもよろしいかもしれません。

 

 

配当利回りについての「まとめ」

 

①配当利回りの「低」銘柄・・安定性・収益性について投資家からの評価が高い証?!

 

②配当利回りの「高」銘柄・・安定性・収益性について投資家からの評価が低い証?!

 

 「J-REIT(リート)の銘柄選びの際の注意点は??」
 
J-REIT(リート)を購入する前には目論見書・運用報告書のココを確認しましょう。
 
まずは、正攻法な分析方法です。
 
①運用方針
 
②スポンサー企業
 
三井不動産とか三菱地所とか書いてあります。
 
③投資物件の情報・概要・ポートフォリオ
 
④財務情報
 
負債の利払いが多額ですと収益悪化につながりますので、要注意。
 
⑤決算期ごとの運用状況
 
過去の分配金の推移など。
 
 
「J-REIT(リート)と景気動向との関係」
 
ここでは、もうちょっと実践的な視点からの分析を。
 
J-REIT(リート)の動向は景気動向の影響を大きく受けますので、景気動向も確認しておきましょう。
 
一般的には、以下となります。
 
・好景気→空室率低下→家賃上昇→J-REIT(リート)価格・分配金上昇
 
・不景気→空室率上昇→家賃下落→J-REIT(リート)価格・分配金下落
 
 
J-REIT(リート)の対象物件によって、景気動向から受ける影響の大きさも違います。
 
住宅<郊外商業施設<物流施設<オフィスビル<都市商業施設<ホテル
 
右へ行くほど、景気動向の影響を受けやすい傾向にあります。
 
 
好景気時には「ホテルREIT(リート)」!?
 
ちょっと前の外国人観光客の激増・中国人の爆買いみたいな。
 
 
不景気時には「住宅型REIT(リート)」!
 
リーマンショックやチャイナショックが起きても、簡単には引越しません・・
 
というわけで、上記のような考え方も参考に。
 
 
「テナントの分散度」
 
ホテル<物流施設<郊外商業施設<オフィスビル<都市商業施設<住宅
 
右へ行くほど、分散度が高いです。
 
住宅(マンション)の場合、空室が数室出ることはあっても、全室空室となることはありませんよね?
 
逆にホテルの場合、違うブランドのホテルが同じビルに入っていることってあまりないですよね?
 
したがって、ビルに入っているホテルの収益が悪化するとビル全体の収益が悪化することになります。
 
 
「賃貸借期間も考える」
 
住宅<オフィスビル<都市商業施設<物流施設<ホテル<郊外商業施設
 
郊外商業施設の場合、大地主が土地を貸した!なんてケースもあり長期間になる傾向が高いようです。
 
住宅の場合、1~3年と短期が多い傾向です。
 
出入りが激しいと「空室」「空きテナント」となる可能性が出てきます。
 
収益悪化要因となるますので、注意しましょう。

 

「J-REIT(リート)を買う場合のおすすめのタイミング・コツ・ツボとは?!」

 

①分配金の利回り

 

日々、関連サイトで、価格・分配金をチェックして、利回りから判断する。

 

分配金利回りランキングといったランキングも日々、更新されています。

 

ただし、高利回り=高リスクとも言えますので、要注意。

 

②分配金の配当直後

 

J-REIT(リート)の価格動向の特徴ですが、分配金の配当をすると、直後に価格が下落する傾向にあります。

 

そこを狙って配当直後に「買い」もありかも?!

 

③増資発表があったら

 

J-REIT(リート)も株式同様に、増資が行われると発行口数が増加しますので、1口あたりの分配金が減少します。

 

増資で得た資金で新規物件を取得し、収益が増加する可能性もあります。

 

ただし、資金繰りの悪化のケースの増資もありますので、ご用心を。

 

増資で、J-REIT(リート)価格が大幅に下落したら「買い」もありかも?!

 

④海外REITが活発になったら

 

海外REITが活発で好調なのに、日本のJ-REITだけが出遅れている・・・

 

というケースです。

 

⑤日銀が買い付けるとき

 

日銀は、毎月数十億円・年間900億円レベルで、J-REITの買い入れをしています。

 

どのJ-REIT銘柄を買い入れているかについては、日銀は公表していません。

 

しかし、J-REIT銘柄の買付基準・条件を決めています。

 

①格付け「AA格」以上

 

②年間売買日数200日以上・年間売買金額200億円以上で個別時価総額の10%以下

 

①②のJ-REIT銘柄の買付基準・条件みると、J-REITの53銘柄のうち6割程度になります

 

昨年までは②の基準が「5%以下」でしたので、さらに絞れたのですが・・

 

10%オーバーの銘柄は買付できませんし、10%に近付いている銘柄についても、大量に買い付けることは難しいですね。

 

⑥投資物件の個別な理由

 

東京オリンピック等のイベントや人気物件を組み入れをした!というときなどです。

 

⑦テクニカル分析

 

いわゆる「チャート」です。

 

分析して参考に出来るなら、それに越したことはありません。

 

これを機に、学習してみるのもよろしいでしょうか。

 

⑧NISAの枠が余っている

 

年末も近づき「枠が余っている・・」なんて時は、NISAの分配金への非課税というメリットを活用して、購入するのも?!

 

「まとめ」

 

・J-REIT(リート)を買うタイミングのコツ・ポイントもたくさんある

 

・J-REIT(リート)を買うタイミングのコツ・ポイントから、自分にフィットするものを選びましょう

 


 

 

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