お金と法律のお悩みを解消

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マツコ会議「キャバ嬢」用の不動産屋から学ぶビジネス戦略?!

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「キャバ嬢用の不動産屋!!」

 

3月18日放送の「マツコ会議」のキャバ嬢用の不動産屋は、ビジネス的にも見どころたっぷりでした!

 

ふつうは、そんな見方はしないのでしょうが・・・

 

「店の内装・従業員も一味違う!」

 

お店は、歌舞伎町にあるようです。

 

内装は、「ネイルサロン」のようなたたずまい。

 

不動産屋側の従業員も、ちょっぴり「キャバ嬢」感を漂わせています。

 

もちろん、お客さんは、キャバ嬢ばかり!!

 

華やかです。

 

通常の顧客は、キャバ嬢に限らず、ホスト等の水商売系全般とのこと。

 

「キャバ嬢たちの希望は、多種多様?!」

 

ルーフバルコニー付で「虫」が出ない部屋がいい!

 

裸でいるので、となりの建物との距離が必要!

 

とかとか。

 

ただ、歌舞伎町という場所を考えても、キャバ嬢たちの予算は「高め」。

 

収入も高めですし。

 

「この不動産屋を選んだポイントは?!」

 

歌舞伎町に強いのは、当然でしょうが、ほかのポイントは?

 

やはり、水商売系の人たちは、借りることが難しいケースが多いです。

 

高所得でも。

 

ですので、水商売OK物件に強いのは「ポイント」になりますね。

 

キャバ嬢からは、こんな意見も。

 

「普通の不動産屋は、相談にも乗ってくれない!」

 

と。

 

これは、初耳ですし、ビジネスチャンスでは?

 

そこで、さきほど軽く触れた、キャバ嬢感のある従業員!!

 

そう!

 

彼女は、元キャバ嬢とのこと。

 

これも、顧客であるキャバ嬢たちの心を掴む「ポイント」になりそうですね!!

 

「キャバ嬢は、独立心旺盛?!」

 

来店していた他のキャバ嬢では、

 

マツエクの店を出すので、自宅は、予算を抑えたい!

 

とか

 

昼間、ラーメン屋を出しすことを検討しているので、家賃相場を調べに来た

 

なんて、キャバ嬢も。

 

やはり、売れっ子キャバ嬢は、しっかりと将来を見据えているのでしょうね。

 

だから、売れっ子にもなる!

 

「キャバ嬢専門は、ビジネスチャンスになりうる?!」

 

歌舞伎町には、キャバ嬢専門のヘアセットをする美容院があり、流行っているようですね。

 

不動産屋でも美容院でも、キャバ嬢専門!と特化するのは、ビジネス的に有効な手法でしょうね。

 

「まとめ」

 

・キャバ嬢は、部屋を借りにくい

 

・キャバ嬢は、家賃単価が高め

 

・キャバ嬢は、起業にも積極的なので、継続的な顧客になりうる

 

・キャバ嬢に、不親切な不動産屋が多い

 

・キャバ嬢といった顧客ターゲットを特化するのは有効

 

 

mocha-afp.hatenablog.com

 

 

マンションを借りるのなら、UR賃貸が最高!! メリット・デメリットは?!

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「URとは?」

 

UR賃貸住宅とは、「都市再生機構」という独立行政法人が運営する賃貸マンションです。

 

国土交通省の天下り団体です?!

 

昔は「公団(住宅)」と呼ばれていましたね。

 

今は「UR都市機構」「都市機構」「UR」と呼ばれて、名称も浸透していますね。

 

賃貸住宅の供給・管理を目的としています。

 

お国が経営する(オーナー)ちょっとリッチ?でオトクな賃貸マンションって感じですね。

 

デメリットは・・・

 

とくに、デメリットは無いかと思います。

 

メリットは・・・

 

メリットだらけです。

 

なにせ、お国がオーナーですので、儲けるぞ!というスタンスが希薄です。

 

 

「UR賃貸の5つのメリット」

 

UR賃貸には、主なメリットとして、次の4つがあります。

 

 

①礼金不要

 

②仲介手数料無料

 

③更新料不要

 

④保証人不要

 

⑤敷金の返金額が大きい

 

 

①礼金不要

 

契約時に必要なのは、

 

家賃+共益費+敷金2か月分

 

です。

 

礼金は不要です。

 

最近は、一般の賃貸マンションでも「礼金不要」物件が増えていますね。

 

 

②仲介手数料無料

 

こちらは、不動産屋さんに支払う紹介してくれたことに対する手数料です。

 

一般の物件でしたら、家賃1か月分が相場ですが、こちらが「不要」です。

 

③更新料不要

 

意外と、負担感があるのが、「更新料」です。

 

2~3年で訪れる契約更新時のたびに、家賃1か月分(相場)を支払います。

 

不動産屋によっては、不動産屋にも更新(事務)手数料として、0.25~1か月分を請求されることもあります。

 

④保証人不要

 

一般の物件ですと、「保証人」をたてるか、「保証会社」に強制的に加入させられます。

 

後者の場合、保証料として年間数円~数万円の支払いとなります。

 

⑤敷金の返還額が大きい

 

一般の物件ですと、退去時に「原状回復費用」「クリーニング費用」として、けっこうな金額を敷金から引かれます。

 

一時は、悪質な不動産業者・オーナーが、ぼったくるようなケースが問題とされていました。

 

UR賃貸では、この精算額が少額で済み、かなりの敷金が戻ってきます。

 

もちろん、部屋の使い方が悪く、傷だらけにしてしまったりすると、引かれる額が大きくなりますが・・

 

「UR賃貸のさらなるメリット!! 各種制度が充実!!」

 

他にも、メリット豊富な各種制度が揃っています。

 

 

「フリーレント制度」

UR賃貸の「フリーレント制度」とは、「居住期間1年・2年以上」を条件として、家賃の1ヶ月・2ヶ月分が無料になる制度です。

 

 

「一時払い制度」

 

UR賃貸の「一時払い制度」とは、家賃を前払い(1年~10年分の一括払い)する制度です。

 

この「一時払い制度」のメリットは

 

①申込の際に、収入を証明する書類が不要い

 

 ※源泉徴収票とか、揃えるのが大変なケースもあり

 

②無職であっても申込が可能に

 

 ※収入条件が免除されるため。

 

③若干、家賃が割引になる

 

 ※割引率は、あまり高くないですが・・・

 

 

「近居促進制度(近居割)」

 

UR賃貸の「近居促進制度(近居割)」とは、親族が近隣のUR賃貸等に居住している等の条件に該当すれば、家賃が割引されるという制度です。

 

適用される団地・適用条件の詳細は、UR営業センターへの確認しましょう。

 

 

「ハウスシェアリング制度」

 

UR賃貸の「ハウスシェアリング制度」とは、ルームシェアができる制度です。

 

友人・恋人同士などで入居するケースです。

 

民間のマンションですと、ルームシェア禁止!という物件もけっこうあります。

 

 

「マルチハビテーション制度」

 

UR賃貸の「マルチハビテーション制度」とは、セカンドハウスとしてUR賃貸を契約できる制度です。

 

自宅とは、別の活動拠点として活用可能となります。

 

 

「U35割」

 

UR賃貸の「35割」とは、契約名義人の年齢が35歳以下であることを条件に、家賃が安くなっています。

 

契約期間が、最長3年間で定期借家契約(更新不可)となっているのがデメリットです。

 

学生さんのように、住居期間が限定されているかた向けのお得制度です。

 

 

「リニューアルi」

 

UR賃貸の「リニューアルi」とは、昔ながらの古く老朽化した団地をオシャレにリフォームした部屋です。

 

カラーバリエーションを豊富に取り揃えており、女性にも大人気です。

 

デメリットは、団地数・部屋数もかなり少なく、競争率が高い点ですね。

 

今後、UR賃貸では、リニューアルiを増加させていく方向のようです。

 

 

「そのママ割」

 

UR賃貸の「そのママ割」とは、18歳未満のお子様を扶養している世帯が対象に家賃を割引する制度です。

 

契約期間が、最長3年間で定期借家契約(更新不可)となっているのがデメリットです。

 

小さいお子様がいる家庭においては、お得な制度ですね。

 

 

「敷金分割制度」

 

UR賃貸の「敷金分割制度」とは、通常、UR賃貸では、敷金として家賃の2ヶ月分が必要となります。

 

この「敷金分割キャンペーン」が実施されているときは、対象団地の「敷金」を分割支払いすることが可能となります。

 

契約時の敷金支払いが1ヶ月分となるため、初期費用を抑えることが可能となります。

 

キャンペーン期間・対象物件は限られているため、マメにチェックしましょう。

 

 

このような各種制度は、日々、追加・条件変更がありますので、マメにチェックしましょう。

 

「UR賃貸の申込条件・注意事項は?!」

 

「月額払いでの申込条件」

 

家賃を、毎月の「月額払い」で契約する場合は、申込名義人の収入は「基準月収額」以上である事が条件となります。

 

UR賃貸の「基準月収額」は、次のように定められています。

 

  • 家賃の4倍、又は33万円の低い方が基準月収額 (親族2名以上での入居)

 

  • 家賃の4倍、又は25万円の低い方が基準月収額 (単身での入居)

 

  • 家賃が20万円以上の場合、40万円の固定額が基準月収額

 

申込名義人の収入が、上記の「基準月収額」に満たない場合は、原則として月額払いでの契約ができません。

 

ただし、下記条件をクリアすれば、契約できる場合もあります。

 

  1. 申込名義人が基準月収額の半分以上の収入を得ているのであれば、入居する家族の収入を合算可能

 

  1. 勤務先等からの家賃補助がある場合は、その額を合算可能

ハウスシェアリングの申込条件

上記のUR賃貸の「申込条件」は、単身・親族で入居する場合での条件です。

 

 

「ハウスシェアリング制度」での申込条件は以下となります。

 

  • 入居者毎に、「基準月収額」の半分以上の収入が必要

 

  • どちらかの収入が基準月収額の半分に満たない場合は、合算の収入額が基準月収額をクリアしていても、申込不可

 

 

「月額払い以外の申込条件」

 

家賃の支払い方法としては、「月額払い」以外にも次の2つの契約方法があり、選択可能です。

 

  1. 一時払い制度(契約時に、1年分以上の家賃と共益費を一括払い)

 

  1. 貯蓄額証明書の提出(家賃の100倍以上の貯蓄が必要)

メリット

「月額払い」以外の「一時払い」「貯蓄額証明書提出による契約」のメリットは、以下です。

 

①「基準月収額」に満たない場合でも契約が可能

 

②無職・無収入でも契約が可能

 

③源泉徴収票等の収入証明書類が不要。 書類を準備する負担が軽減されます。

 

「UR賃貸は、ワケあり?!な方にもおススメです!」

 

生活スタイルの多様化により、職業・収入・家族構成・諸事情等もいろいろありますね。

 

・無職・求職中・収入の無い方

 

・一般的に、収入が不安定とイメージされる職業形態

(非正規雇用・フリーランス等)

 

・シングルマザー(母子家庭)・シングルファザー(父子家庭)

 

・キャバクラ・風俗関係・ホストといったの水商売の方

 

・自己破産・クレジットカードのブラックリストに登録されている方

 

・小さい子供がいる・近い将来に子供ができる可能性のある新婚夫婦

 

・友人・恋人との同居・同棲といったルームシェア

 

・ペット可能物件を探している方

 

・外国籍の方

 

・連帯保証人がいない・アリバイ会社や保証人代行会社を検討されている方

 

・契約時に用意できるお金が少ない方

 

 

一般的には部屋を借りにくい方々ですね。

 

経済的には問題がない場合でも、オーナーが許可しないため契約できないケースもあります。

 

その点、UR賃貸は、門戸を広げています。

 

収入条件・支払い条件は、ありますが、経済的条件以外は、きわめて緩やかな基準です。

 

ご自身が申込条件・収入条件・契約条件等をクリアしているか不安な場合は、審査・判断を行うUR営業センターへご相談してみてください。

 新築(リニューアル物件で、大量募集があるときも抽選のケースあり)以外の物件は、抽選ではなく、先着順です。

 

このUR賃貸の先着とは、「申し込んだ順」ではありません。

 

空室が出た場合、先に仮予約を申し込んだ人に、1週間の猶予&契約する権利が与えられるという制度です。

 

時間の自由ある人・フットワークが軽い人・UR営業所が近くになる方には有利ですね。

 

 

仮申し込みから1週間の猶予とは」

 

UR賃貸の「1週間の猶予制度」とは、内覧可能な日から1週間です。

 

即、内覧可能な部屋でしたら、仮申し込みをした日から1週間となります。

 

この間に内覧をして、気に入ったら、契約します。

 

居住者がいる部屋の場合は、退去・クリーニング後に内覧となります。

 

この場合は、退去・クリーニング後、内覧可能な日から1週間になります。

 

ちなみに、仮申込費用・手付金等は不要です。

 

契約しなかった場合でも、ペナルティもありません。

 

注意点は、仮申し込み中は、他の物件の仮申し込みはできない点です。

 

UR賃貸のイメージ~実際」

公団住宅時代から、イメージは

「古い」「汚い」「狭い」「安い」

という感じではないでしょうか?

実際は

「新しい(新築・築浅)」「ゴージャス」「広い」「高い」

という感じではないでしょうか?

 

もちろん、郊外の「築50年 〇〇団地・〇〇ニュータウン」といった物件は、イメージどおりですね。

最近の都心物件ですと、まったく「逆」です。

「高い」というのは、額面の家賃の金額が「高い」という意味です。

平米単価・坪単価で計算したら「安い」くなりますので、実質は「安い」です

たとえば、同様のスペック物件で、民間の相場が「20万」なのに、UP賃貸だと「15万」になるという感じです。

 

個人的には、

だったら、狭い・スペックを落として、1012万の物件を供給してくれよ!

と思いますが・・・

 

高級・ハイスペックのマンションを、お値打ち価格で提供!というところでしょうか?!

 

UR賃貸を借りるなら、やはり都心の新築マンションにしましょう!!」

 

 

URのホームページ(http://www.ur-net.go.jp/)を見てみましょう~

 

 

建設予定のマンションも出ています。

 

 

財閥系が建築する「億ション」様とそん色ないスペック・立地ではないでしょうか?

 

 

家賃も遜色ないですが・・

 

 

 

「募集要項を確認してみましょう!」

 

 

まずは、気になる物件がありましたら、ホームページで「募集要項」を確認してみましょう。

 

 

想定家賃が、まったくムリなら、諦めましょう?!

 

 

ペット可とかの条件もマンションごとに異なりますので、事前に調査が必要ですね。

 

 

 

「管理人がUR賃貸の新築マンションに当選・住居・退去するまで」

 

 

管理人は、今から10年ほど前に、東京23区内で、UR賃貸の新築マンションに当選し、3年ほど住んでいました。

 

 

物件の概要ですが、

 

 

・東京23区内(最寄り駅は、山手線の駅)

 

 

・新築

 

 

・駅直結(徒歩1分)

 

 

・11F/30F

 

 

・2LDK(50㎡ほど)

 

 

・西向き

 

 

・家賃は、14.5万(共益費込み)

 

 

という感じでした。

 

 

UR賃貸の新築マンションの抽選突破は大変!!」

 

 

UR賃貸の新築マンションは、なかなか当選しません!!(当時)

 

 

実は、抽選にもいろいろな優遇制度があるのです。

 

 優遇区分について


■優遇区分




優遇対象者

優遇内容

申込本人が、UR賃貸住宅の入居申込に過去10回以上落選し、かつその申込本人名義の落選通知票を10枚以上お持ちの方。
※資格確認時において、お持ちの申込本人名義の落選通知票(10枚以上)を全て提出していただきます。

当選率が「普通」区分の10倍に優遇されます。


がい者

申込本人または同居する親族が、(イ)または(ロ)に該当する障がい者の方。

(イ)

身体障がい者手帳の交付を受けている4級以上の障がいのある方。

(ロ)

療育手帳の交付を受けている重度の障がいのある方で、常時介護を要する方、または児童相談所、知的障がい者更生相談所、または精神科医等から重度の知的障がいまたはこれと同程度の精神の障がいがあると判定されている方で、常時介護を要する方。

※(ロ) に該当する場合は、介護者として親族の方の同居が必要となります。

当選率が「普通」区分の20倍に優遇されます。



申込本人または同居する親族が、満60歳以上の方。



申込本人または同居する親族が、次の(イ) または(ロ) に該当する方。

(イ)

妊娠している方。

(ロ)

満20歳未満の子(子以外の孫、甥、姪等の親族を含む)と現に同居していて、かつ扶養している方。


申込本人または同居する親族が、上記の優遇区分に該当しない方。

優遇はありません。

※URホームページから抜粋

 

 

他にも、マンションによっては、「地元優先制度」などもあります。

 

 

上記表の一番下の「優遇はありません」という「普通」だと、なかなか当選しないのです。

 

 

では、どうしたらよい?!

 

 

もう一度、上記表を見てみましょう~!

 

 

一番上に「特」というのがありますね。

 

 

これです!!!

 

 

10回外れれば、10回分の抽選が出来る!!

 

 

なにやら、どこぞのスタンプカードみたいですね!

 

 

スタンプ10個集めれば1個無料!という。

 

 

 

 

「民間マンションVS UR賃貸」

 

 

管理人は、幸いなことに、新婚の新居探しなのに、引っ越し日が決まっていませんでした。

 

 

と言いますか、いい物件が見つかり次第!という状況でした。

 

 

最初の頃は、民間の中古マンションを内見して、探していたのですが、神経質な奥様が、お気に召さず、決まらない状態・・・

 

 

そんなおりに、たまたま「UR」の存在を知り、新築マンションの見学をしたところ、すっかり、お気に召してしまい、「抽選」に参加することに!

 

 

管理人も、引っ越しや、宅建業の職業がら、たくさん物件を見てきましたが、やっぱり、民間マンションは、スペックがいまいちなんですね・・・

 

 

安かろう悪かろう・・みたいな。

 

 

その点、UR賃貸は、分譲仕様・収納タップリ・床暖房ありと、至れり尽くせり!パクセリ!

 

「UR賃貸の「落選通知票」集めの日々」

 

 

建設予定のマンションを見ていると、めぼしいマンションが見つかりました!!

 

 

ちょうど、建設ラッシュのような状態で、このマンションの抽選までに、なんとか「落選通知票」が10枚集まりそうな状況でした。

 

 

大阪・神戸・博多まで、片っ端から、申し込みました。

 

 

そして「普通」区分の管理人は、ことごとく・予定通りに「落選」の日々でした。

 

 

当選するな~~と祈る日々でした。

 

 

 

「本命のUR賃貸マンションの抽選前に、他のマンションにも当選!!」

 

 

「落選通知票」の10枚とは、別で、申し込んだマンションに当選してしまいました。

 

 

ただ、40㎡と広いとはいえ、間取りが「1LDK」なので、2人で済むのには手狭・・・

 

 

でも、立地が池袋ということもあり、家賃は14万!!

 

 

本命が落選した場合の滑り止めとしてキープすることに。

 

 

 

「UR賃貸マンションは、住むまでの意外と大変・・・」

 

 

当選通知に対して、謹んでお受けさせていただきたく、申し込みをしました。

 

 

すると、説明会を開催する!という連絡が・・・

 

 

豊島公会堂で、数時間に及ぶ説明会を聞きに行ってきました・・・

 

 

敷金等の支払いも終えて、あとは、本命のUR賃貸マンションの当選発表待ちです。

 

 

「本命のUR賃貸マンションにも当選!!」

 

 

なんと、本命のUR賃貸マンションからも、当選確実の通知が届きました!!

 

 

こちらも、説明会を聞きに行き、池袋のマンションは、「解約」(辞退)の申出を。

 

 

特に、違約金も発生せず、全額が戻ってきました。

 

 

 

「UR賃貸の新築マンションのスペックは、どんな感じ?」

 

 

ようやく、住むことになった、本命のUR賃貸マンションですが、スペックは、抜群です!

 

 

一部は、分譲マンションとして販売していることもあり、分譲マンション仕様でした。

 

 

隣や上の階の生活音は、まったくしません。

 

 

廊下は広め、収納(クローゼット)も広め。

 

 

リビングは、床暖房ありです。

 

 

ちなみに、この「床暖房」ですが、このマンションで初体験をしたのですが、「最高」です!!!

 

 

空気は乾燥しませんし、エアコンのような不自然な風ではなく、下から自然に、「じゅんじゅわ~」と温まる感じです。

 

 

今のマンションを買う際にも、当然「床暖房あり」の物件を探しました。

 

 

24時間可のゴミ捨て場と駐輪場が建物内(地下)にあり、オートロックのカギもセンサータイプ。

 

 

下の階は、商業施設となっていて、「サイゼリア」「さくら水産」が入っていて、雨の日などは、さっくりと食事を済ますことも可能でした。

 

 

 

「UR賃貸マンションの退去時は?!」

 

更新手数料は、不要なので、更新のことは何も気にしていませんでした。

 

 

民間の賃貸マンションでしたら、更新のタイミングで「家賃の値下げ交渉」や、不満があるような、転居を検討するのも良いかと思います。

 

 

退去時の費用ですが、噂どおりに、ほとんどありませんでした。

 

 

丁寧に使用していましたが、敷金のほぼ全額が戻ってきたことには驚きました!!!

 

 

民間では、考えられませんね。

 

 

 

「まとめ」

 

 

こんな方におススメです。

 

 

・高スペックなマンションを、割安に借りたい方

 

 

・オーナーに契約を断れやすい属性の方

 

 

・初期費用を抑えたい方

 

 

・礼金・不動産仲介料・更新手数料・退去時の費用を取られるのがイヤな方